Calculer sa mensualité de prêt immobilier
Indiquez le prix du bien, votre apport, le taux et la durée : vous obtenez aussitôt votre mensualité, le coût total des intérêts et le tableau d’amortissement complet, en euros. Tout se calcule directement dans votre navigateur — aucune donnée ne quitte votre appareil.
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| Année | Total versé | Capital | Intérêts | Capital restant dû |
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Totaux par année. De légers écarts d’arrondi (moins de 1 €) peuvent apparaître ; les totaux se recoupent.
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| Mois | Mensualité | Capital | Intérêts | Capital restant dû |
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Comment calculer la mensualité d’un prêt immobilier ?
Un crédit immobilier français est un prêt à mensualités constantes : vous versez chaque mois la même somme, calculée par la formule des annuités constantes.
- C — capital emprunté (prix du bien − apport)
- t — taux mensuel = taux annuel ÷ 12 ÷ 100
- n — nombre de mensualités = durée en années × 12
Exemple chiffré : un bien à 400 000 €, 80 000 € d’apport (20 %),
un taux annuel de 3,5 % sur 25 ans.
Capital C = 320 000 € • t = 3,5 ÷ 12 ÷ 100 = 0,002917 • n = 300
(1 + 0,002917)300 ≈ 2,3958
Mensualité = 320 000 × 0,002917 × 2,3958 ÷ (2,3958 − 1) ≈ 1 602 € par mois
Total remboursé = 480 599 € • intérêts = 480 599 − 320 000 = 160 599 €
Reprenez ces quatre chiffres dans le simulateur ci-dessus et vous retrouverez exactement le même résultat. La mensualité ne bouge pas d’un mois sur l’autre, mais la répartition entre intérêts et capital, elle, change en permanence : les premières mensualités sont surtout des intérêts, les dernières surtout du capital.
Quelle mensualité pour 300 000 € empruntés ?
Mensualités hors assurance, pour un capital emprunté de 300 000 €. Cliquez sur une case pour charger ce taux et cette durée dans le simulateur.
| Taux | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
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Hors assurance emprunteur, frais de dossier, garantie et frais de notaire. Votre échéance réelle sera plus élevée.
Ce que la mensualité ne comprend pas
Le chiffre produit par ce calcul de prêt immobilier est le capital et les intérêts — la part qui rembourse réellement votre banque. La somme prélevée sur votre compte est presque toujours plus élevée, parce qu’un crédit immobilier français s’accompagne de plusieurs frais :
- L’assurance emprunteur — obligatoire en pratique, facturée en pourcentage du capital emprunté et prélevée avec la mensualité.
- La garantie — caution d’un organisme comme Crédit Logement, ou hypothèque, réglée au moment de la signature.
- Les frais de dossier — quelques centaines d’euros, souvent négociables.
- Les frais de notaire — environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf, payés d’avance et non financés par le prêt.
Traitez donc la mensualité affichée ici comme un plancher, pas comme votre budget final. Votre banque, elle, raisonne sur l’échéance assurance comprise quand elle vérifie votre taux d’endettement.
Pourquoi vos premières mensualités sont presque uniquement des intérêts ?
Chaque mois vous versez la même somme, mais les intérêts se calculent sur le capital restant dû, qui est au plus haut au début. Sur l’exemple de 320 000 € à 3,5 % sur 25 ans, la toute première mensualité de 1 602 € se décompose en environ 933 € d’intérêts et seulement 669 € de capital. À mesure que le capital restant dû baisse, la part d’intérêts se réduit et la part de capital grossit, de plus en plus vite vers la fin. C’est ce déséquilibre initial qui explique le coût total d’un prêt long, et pourquoi un remboursement anticipé fait au début rapporte beaucoup plus que le même versement dix ans plus tard : il attaque un capital encore élevé. Le tableau d’amortissement mois par mois, sous le simulateur, montre ce basculement ligne à ligne.
Taux nominal, TAEG et taux d’usure : quelle différence ?
Une offre de prêt affiche toujours deux pourcentages. Le taux nominal (ou taux débiteur) sert à calculer les intérêts : c’est celui que ce simulateur utilise. Le TAEG — taux annuel effectif global — est plus large : il intègre les intérêts, les frais de dossier, le coût de la garantie et l’assurance emprunteur, et exprime le coût total du crédit en un seul pourcentage annuel. C’est donc le TAEG, et lui seul, qui permet de comparer honnêtement deux offres : une banque au taux nominal alléchant mais aux frais lourds peut sortir un TAEG plus élevé qu’une concurrente légèrement au-dessus mais sans frais. Dernier repère, le taux d’usure publié chaque trimestre par la Banque de France fixe le TAEG maximal légal ; une offre au-dessus de ce plafond ne peut tout simplement pas être accordée, ce qui bloque parfois des dossiers dont l’assurance coûte cher.
L’assurance emprunteur : le second taux de votre crédit
Aucune banque française n’accorde un prêt immobilier sans assurance décès-invalidité. Son coût s’exprime lui aussi en pourcentage annuel, généralement entre 0,10 % et 0,50 % du capital emprunté selon votre âge, votre état de santé et votre métier. Sur 320 000 € à 0,34 % par an, cela fait environ 91 € par mois, soit près de 27 200 € sur vingt-cinq ans — l’équivalent d’un demi-point de taux. Vous n’êtes pas obligé de prendre le contrat groupe de votre banque : la délégation d’assurance vous permet de choisir un autre assureur à garanties équivalentes, et depuis la loi Lemoine de 2022 vous pouvez changer d’assurance à tout moment, sans frais ni date anniversaire. Pour un emprunteur jeune et en bonne santé, l’écart entre le contrat groupe et un contrat individuel se chiffre souvent en milliers d’euros.
Combien pouvez-vous emprunter ? La règle des 35 %
Les banques françaises appliquent les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière : votre taux d’endettement — l’ensemble de vos mensualités de crédit, assurance emprunteur comprise, rapporté à vos revenus nets — ne doit pas dépasser 35 %, et la durée du prêt est plafonnée à 25 ans. Les banques disposent d’une marge de souplesse sur une petite part de leurs dossiers, mais c’est l’exception. Concrètement, une échéance de 1 602 € plus 91 € d’assurance, soit 1 693 €, suppose environ 4 836 € de revenus nets mensuels pour rester sous la barre des 35 %. La démarche la plus saine consiste à partir de la mensualité que vous voulez supporter, puis à remonter jusqu’au prix du bien avec ce simulateur — plutôt que d’emprunter le maximum que la banque accepte.
15, 20 ou 25 ans : que change vraiment la durée ?
Allonger la durée n’est ni bon ni mauvais en soi : c’est un arbitrage entre la mensualité et le coût total. Pour 320 000 € empruntés à 3,5 %, la mensualité est de 2 288 € sur 15 ans pour 91 772 € d’intérêts, de 1 856 € sur 20 ans pour 125 409 €, et de 1 602 € sur 25 ans pour 160 599 €. Passer de 15 à 25 ans allège donc l’échéance de 686 € par mois, mais coûte 68 826 € d’intérêts en plus. Les durées courtes obtiennent en outre de meilleurs taux, ce que ce calcul à taux constant ne montre pas : l’écart réel penche encore un peu plus en leur faveur. Une voie intermédiaire existe : emprunter sur 25 ans pour la sécurité d’une mensualité basse, puis rembourser volontairement du capital par anticipation les bonnes années.
Remboursement anticipé, renégociation et rachat de crédit
Parce que les intérêts sont concentrés au début, un remboursement anticipé précoce est redoutablement efficace : quelques milliers d’euros versés la troisième année raccourcissent le prêt bien davantage que la même somme la quinzième. Attention aux indemnités de remboursement anticipé : la loi les plafonne à 3 % du capital restant dû ou à six mois d’intérêts sur la somme remboursée, le montant le plus faible des deux, et beaucoup de contrats les suppriment en cas de vente liée à une mutation ou à un décès. Si les taux du marché ont baissé depuis votre signature, deux options s’offrent à vous : la renégociation avec votre propre banque, gratuite ou presque, et le rachat de crédit par un concurrent, qui implique de nouveaux frais de dossier et de garantie. Dans les deux cas, le raisonnement est le même : divisez le coût de l’opération par l’économie mensuelle pour savoir en combien de mois elle devient rentable, et comparez ce délai à la durée pendant laquelle vous comptez garder le bien.
Apport personnel et frais de notaire : le budget au-delà du prix
En France, les frais de notaire ne sont pas financés par le prêt : la banque attend un apport qui les couvre. Comptez environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf — soit à peu près 30 000 € sur un bien à 400 000 €. C’est la raison du seuil des 10 % d’apport que réclament la plupart des banques : il correspond aux frais de notaire, à la garantie et aux frais de dossier. Au-delà de ce minimum, chaque euro d’apport supplémentaire réduit le capital emprunté, donc la mensualité et les intérêts, et améliore souvent le taux proposé parce que la banque prend moins de risque. Il ne faut pas pour autant vider son épargne : garder de la trésorerie pour les travaux, le déménagement et les imprévus vaut mieux que gagner quelques dizaines d’euros de mensualité. Faites varier le champ « apport » ci-dessus pour voir l’effet exact de chaque tranche.
Caution ou hypothèque : la garantie exigée par la banque
Tout prêt immobilier doit être garanti, et vous avez généralement le choix entre deux formules. La caution d’un organisme spécialisé, comme Crédit Logement, est aujourd’hui la plus courante : elle coûte environ 1 % du montant emprunté, ne passe pas chez le notaire, et une partie de la somme versée au fonds mutuel de garantie vous est restituée à la fin du prêt si aucun incident n’est survenu. L’hypothèque, ou le privilège de prêteur de deniers, est une garantie réelle inscrite sur le bien : elle passe par un acte notarié, entraîne des frais de mainlevée si vous revendez avant la fin du crédit, et reste souvent imposée pour les biens en construction ou les profils que les organismes de caution refusent. Dans les deux cas, ce coût entre dans le TAEG, donc dans la comparaison entre offres.
Simulation, accord de principe et offre de prêt
Un projet immobilier passe par trois étapes qu’il ne faut pas confondre. La simulation — ce que fait cette page — vous donne l’ordre de grandeur de votre mensualité et de votre capacité d’emprunt, sans engagement. L’accord de principe est un document remis par la banque après un premier examen de vos revenus : il rassure un vendeur ou une agence, mais il reste conditionnel. Seule l’offre de prêt éditée après l’étude complète du dossier engage la banque ; elle est valable trente jours et s’accompagne d’un délai de réflexion obligatoire de dix jours pendant lequel vous ne pouvez pas l’accepter. Entre-temps, la promesse de vente comporte une condition suspensive d’obtention de prêt qui vous permet de récupérer votre dépôt si le financement est refusé. Un chiffre de simulateur, aussi précis soit-il, n’est jamais un engagement de prêt.
Questions fréquentes
Comment calculer la mensualité d’un prêt immobilier ?
La mensualité se calcule avec la formule des annuités constantes : Mensualité = C × t × (1+t)ⁿ ÷ ((1+t)ⁿ − 1), où C est le capital emprunté (prix du bien moins l’apport), t le taux mensuel (taux annuel ÷ 12 ÷ 100) et n le nombre de mensualités (durée en années × 12). Vous obtenez une mensualité fixe qui couvre chaque mois les intérêts et une part de capital ; la part d’intérêts diminue au fil du temps pendant que la part de capital augmente.
Quelle mensualité pour un emprunt de 300 000 € sur 25 ans à 3,5 % ?
Pour 300 000 € empruntés à 3,5 % sur 25 ans (300 mensualités) : taux mensuel t = 3,5 ÷ 12 ÷ 100 = 0,002917. La mensualité est de 1 502 € hors assurance. Le total remboursé atteint 450 561 €, soit 150 561 € d’intérêts. Sur 20 ans, la même somme donne 1 740 € par mois et 117 571 € d’intérêts. Vous pouvez vérifier ces montants avec le simulateur ci-dessus ou en cliquant sur une case du tableau de comparaison.
Un apport plus important réduit-il la mensualité ?
Oui. L’apport vient en déduction du prix du bien : il réduit le capital emprunté, donc directement la mensualité et le coût total des intérêts. Les banques françaises attendent en général un apport d’au moins 10 % du prix, ce qui couvre les frais de notaire et les frais de garantie, et un apport plus élevé permet souvent de négocier un meilleur taux. Le graphique de répartition de cette page montre la part de l’apport, du capital et des intérêts.
Faut-il emprunter sur 15, 20 ou 25 ans ?
Plus la durée est longue, plus la mensualité baisse et plus le coût total monte. Pour 320 000 € à 3,5 % : sur 15 ans la mensualité est de 2 288 € pour 91 772 € d’intérêts ; sur 25 ans elle tombe à 1 602 € mais les intérêts atteignent 160 599 €. Allonger de 15 à 25 ans allège la mensualité de 686 € et coûte 68 826 € de plus. Le Haut Conseil de stabilité financière limite par ailleurs la durée des crédits immobiliers à 25 ans en France.
La mensualité affichée comprend-elle l’assurance emprunteur ?
Non. Ce simulateur calcule la mensualité hors assurance : capital et intérêts uniquement. L’assurance emprunteur se facture en plus, généralement entre 0,10 % et 0,50 % du capital emprunté par an selon l’âge et l’état de santé. Sur 320 000 € à 0,34 % par an, cela représente environ 91 € par mois à ajouter. Les frais de notaire, les frais de dossier et la garantie ne sont pas non plus compris.
Qu’est-ce qu’un tableau d’amortissement ?
Le tableau d’amortissement détaille, mensualité par mensualité, la part qui paie les intérêts et la part qui rembourse réellement le capital, ainsi que le capital restant dû. Au début, l’essentiel de la mensualité part en intérêts ; à mesure que le capital restant dû baisse, la part de capital augmente. Le détail année par année et mois par mois se trouve sous le simulateur, dans la section « Afficher le tableau d’amortissement ».