मॉर्गेज कैलकुलेटर
किसी भी होम प्राइस, डाउन पेमेंट, दर और अवधि के लिए अपना मासिक मॉर्गेज भुगतान, कुल ब्याज, और पूरा अमॉर्टाइज़ेशन (परिशोधन) शेड्यूल निकालें। निजी और आपके ब्राउज़र में — कुछ भी आपके डिवाइस से बाहर नहीं जाता।
अमॉर्टाइज़ेशन (परिशोधन) शेड्यूल देखें
| साल | वार्षिक भुगतान | मूलधन | ब्याज | शेष |
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वार्षिक कुल योग। छोटे राउंडिंग अंतर (<$1) दिख सकते हैं; कुल योग मेल खाते हैं।
महीने-दर-महीने विवरण देखें
| महीना | भुगतान | मूलधन | ब्याज | शेष |
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मासिक मॉर्गेज भुगतान की गणना कैसे होती है?
मॉर्गेज रिड्यूसिंग-बैलेंस (घटते-शेष / अमॉर्टाइज़ेशन) सूत्र का उपयोग करते हैं:
- P — ऋण राशि (होम प्राइस − डाउन पेमेंट)
- r — मासिक ब्याज दर = वार्षिक दर ÷ 12 ÷ 100
- n — मासिक भुगतानों की संख्या = अवधि (साल) × 12
हल किया गया उदाहरण: $400,000 का घर, $80,000 डाउन (20%), 7.0% वार्षिक दर, 30 साल।
ऋण P = $320,000 • r = 7.0 ÷ 12 ÷ 100 = 0.005833 • n = 360
(1 + 0.005833)360 ≈ 8.1165
मासिक भुगतान = 320,000 × 0.005833 × 8.1165 ÷ (8.1165 − 1) ≈ $2,129/माह
कुल भुगतान = $2,129 × 360 = $766,440 • कुल ब्याज = $766,440 − $320,000 = $446,440
हर भुगतान हर महीने एक ही डॉलर राशि होता है, पर ब्याज और मूलधन के बीच का बँटवारा बदलता रहता है: शुरुआती भुगतान ज़्यादातर ब्याज होते हैं; बाद के भुगतान ज़्यादातर मूलधन। यही कारण है कि ऋण के शुरुआती दौर में किए गए अतिरिक्त भुगतान सबसे ज़्यादा ब्याज बचाते हैं।
$300,000 के ऋण पर मासिक भुगतान — दर और अवधि की तुलना
आँकड़े केवल मूलधन और ब्याज के हैं। किसी भी सेल पर क्लिक करके उन पैरामीटरों को कैलकुलेटर में लोड करें।
| दर | 15 साल | 20 साल | 30 साल |
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प्रॉपर्टी टैक्स, बीमा और PMI शामिल नहीं हैं। वास्तविक भुगतान इससे ज़्यादा होगा।
PITI: एक असली मॉर्गेज भुगतान के चार हिस्से
यह कैलकुलेटर जो आँकड़ा देता है वह मूलधन और ब्याज (P&I) है — वह हिस्सा जो असल में आपका ऋण चुकाता है। पर अधिकांश घर-मालिक हर महीने अपने ऋणदाता को जो चेक भेजते हैं वह बड़ा होता है, क्योंकि उसमें दो और लागतें जुड़ी होती हैं, जिस व्यवस्था को ऋणदाता PITI कहते हैं:
- P — मूलधन (Principal): हर भुगतान का वह हिस्सा जो उधार ली गई राशि को घटाता है।
- I — ब्याज (Interest): ऋण के लिए ऋणदाता का शुल्क, शुरुआत में सबसे ज़्यादा।
- T — टैक्स (Taxes): प्रॉपर्टी टैक्स, जो स्थान के अनुसार बहुत बदलते हैं और आमतौर पर मासिक रूप से इकट्ठा कर एस्क्रो में रखे जाते हैं।
- I — बीमा (Insurance): घर-मालिक बीमा, और यदि आपका डाउन पेमेंट कम था तो प्राइवेट मॉर्गेज इंश्योरेंस (PMI)।
टैक्स और बीमा हर महीने सैकड़ों डॉलर जोड़ सकते हैं, इसलिए बजट बनाते समय यहाँ के P&I आँकड़े को एक न्यूनतम सीमा मानें, पूरी कहानी नहीं। ऋणदाता अपनी अफ़ोर्डेबिलिटी (वहन-क्षमता) के नियम भी पूरे PITI पर लगाते हैं, सिर्फ़ मूलधन और ब्याज पर नहीं।
आपके शुरुआती भुगतान लगभग पूरे ब्याज क्यों होते हैं
हर मासिक भुगतान एक ही डॉलर राशि का होता है, पर ब्याज और मूलधन के बीच का बँटवारा ऋण की पूरी अवधि में नाटकीय रूप से बदलता है। ब्याज बकाया शेष पर लगता है, जो शुरुआत में सबसे ज़्यादा होता है, इसलिए शुरुआती भुगतान ज़्यादातर ब्याज होते हैं और मूलधन को बहुत कम घटाते हैं। जैसे-जैसे शेष घटता है, ब्याज का हिस्सा सिकुड़ता है और हर भुगतान का ज़्यादा हिस्सा मूलधन में जाता है — यह वक्र अंत की ओर तेज़ हो जाता है। 30 साल के लिए 7% पर $320,000 वाले उदाहरण में, सबसे पहला भुगतान लगभग $1,867 ब्याज और केवल लगभग $262 मूलधन होता है; अंत के पास ये अनुपात उलट जाते हैं। यही फ़्रंट-लोडिंग (आगे-भारी होना) वह वजह है कि 30 साल के ऋण की कुल ब्याज-लागत इतनी ज़्यादा होती है, और यही कारण है कि शुरुआत में किए गए अतिरिक्त भुगतान — जब वे एक बड़े शेष पर वार करते हैं — उसी भुगतान को कुछ साल बाद करने की तुलना में कहीं ज़्यादा ब्याज बचाते हैं।
फ़िक्स्ड-रेट बनाम एडजस्टेबल-रेट (ARM)
यह कैलकुलेटर एक फ़िक्स्ड-रेट मॉर्गेज का मॉडल बनाता है, जहाँ ब्याज दर — और इसलिए P&I भुगतान — पूरी अवधि के दौरान कभी नहीं बदलता। 30-साल फ़िक्स्ड, संयुक्त राज्य अमेरिका में सबसे लोकप्रिय होम लोन है, ठीक उसी निश्चितता के कारण। इसके बजाय एक एडजस्टेबल-रेट मॉर्गेज (ARM) एक शुरुआती अवधि के लिए कम फ़िक्स्ड "टीज़र" दर से शुरू होता है (एक 5/1 ARM पाँच साल के लिए फ़िक्स्ड रहता है, फिर सालाना समायोजित होता है), जिसके बाद दर एक बाज़ार सूचकांक और एक निश्चित मार्जिन के साथ तैरती है, ऐसी सीमाओं (कैप) के भीतर जो तय करती हैं कि यह प्रति समायोजन और ऋण की पूरी अवधि में कितना बढ़ सकती है। ARM पैसा बचा सकता है यदि आप उसके समायोजित होने से पहले घर बदलने या रीफ़ाइनेंस करने की सोच रहे हों, पर इसमें यह जोखिम है कि दर बढ़ने पर आपका भुगतान अचानक ऊपर चला जाए — एक जोखिम जो यहाँ मॉडल किए गए फ़िक्स्ड रेट में नहीं है।
PMI: आप इसे कब चुकाते हैं, और इससे कैसे छुटकारा पाएँ
यदि आपका डाउन पेमेंट 20% से कम है, तो अधिकांश पारंपरिक ऋणदाता प्राइवेट मॉर्गेज इंश्योरेंस (PMI) माँगते हैं, जो आपके डिफ़ॉल्ट करने पर ऋणदाता की (आपकी नहीं) रक्षा करता है। इसकी लागत आमतौर पर प्रति वर्ष ऋण राशि के लगभग 0.5% से 1.5% के बीच होती है, जो आपके मासिक भुगतान में जुड़ जाती है। अच्छी बात यह है कि PMI हमेशा के लिए नहीं है। अमेरिका के Homeowners Protection Act of 1998 के तहत, एक ऐसे योग्य ऋण पर जो नियमित रूप से चुकाया जा रहा हो, ऋणदाता को PMI अपने-आप रद्द करना होता है जब आपका शेष घर के मूल मूल्य के 78% तक पहुँचने वाला हो, और जब आप 80% तक पहुँचें तब आपको रद्द करने का अनुरोध करने का अधिकार है। आप अतिरिक्त मूलधन भुगतान करके, या — यदि आपके घर का मूल्य बढ़ गया हो — नए मूल्यांकन का अनुरोध करके वहाँ तेज़ी से पहुँच सकते हैं। 20% डाउन देना PMI को पूरी तरह टाल देता है, जो बड़े डाउन पेमेंट के सबसे मज़बूत तर्कों में से एक है।
डिस्काउंट पॉइंट्स: दर घटाने के लिए पहले से भुगतान
ऋणदाता आपको क्लोज़िंग पर डिस्काउंट पॉइंट्स चुकाकर अपनी ब्याज दर "बाय डाउन" (ख़रीदकर कम) करने देते हैं। एक पॉइंट की लागत ऋण राशि का 1% होती है और आमतौर पर दर को लगभग 0.25 प्रतिशत अंक कम कर देता है (सटीक मात्रा ऋणदाता के अनुसार बदलती है)। पॉइंट्स तभी फ़ायदेमंद होते हैं जब आप ऋण को इतने लंबे समय तक रखें कि कम मासिक भुगतानों के ज़रिए शुरुआती लागत वसूल हो जाए — यही ब्रेक-ईवन पॉइंट है। यदि एक पॉइंट की लागत $3,200 है और वह महीने में $40 बचाता है, तो आप लगभग 80 महीनों (सात साल से कम) में ब्रेक-ईवन पर आते हैं; ऋण को इससे ज़्यादा रखें तो पॉइंट्स पैसा बचाते हैं, इससे पहले बेचें या रीफ़ाइनेंस करें तो वे आपको महँगे पड़ते हैं। इस कैलकुलेटर से ऊँची और कम दर पर मासिक भुगतान की तुलना करें, फिर अपना ब्रेक-ईवन निकालने के लिए पॉइंट की लागत को मासिक बचत से भाग दें।
APR बनाम ब्याज दर
जब आप मॉर्गेज के लिए ख़रीदारी करते हैं तो आपको दो प्रतिशत दिखेंगे: ब्याज दर और APR (एनुअल परसेंटेज रेट)। ब्याज दर आपके मासिक P&I को तय करती है — यही वह संख्या है जो यह कैलकुलेटर उपयोग करता है। APR ज़्यादा व्यापक है: यह पॉइंट्स, ओरिजिनेशन फ़ीस और कुछ अन्य क्लोज़िंग लागतों को मिलाकर ऋण की कुल वार्षिक लागत को एक ही दर के रूप में व्यक्त करता है, जो इसे अलग-अलग ऋणदाताओं के प्रस्तावों की तुलना करने के लिए बेहतर संख्या बनाता है। कम दर पर पर भारी फ़ीस वाले ऋण का APR, थोड़ी ऊँची दर पर बिना फ़ीस वाले ऋण से ज़्यादा हो सकता है। APR की तुलना APR से करें, पर अपने असली मासिक भुगतान को समझने के लिए नोट रेट (ब्याज दर) का उपयोग करें।
आप कितना बड़ा घर वहन कर सकते हैं? 28/36 नियम
ऋणदाता वहन-क्षमता को डेट-टू-इनकम (DTI) अनुपात से आँकते हैं। एक पुराना दिशानिर्देश है 28/36 नियम: आपका कुल आवास भुगतान (PITI) आपकी सकल मासिक आय के लगभग 28% से ज़्यादा नहीं होना चाहिए ("फ्रंट-एंड" अनुपात), और आपके सभी मासिक ऋण भुगतान मिलाकर — आवास के साथ कार लोन, स्टूडेंट लोन और क्रेडिट कार्ड — लगभग 36% से ज़्यादा नहीं होने चाहिए ("बैक-एंड" अनुपात)। कई ऋण कार्यक्रम इन सीमाओं को खींचते हैं, और संघीय "क्वालिफ़ाइड मॉर्गेज" मानक ने आमतौर पर लगभग 43% के बैक-एंड DTI को एक अहम सीमा माना है, पर ऋणदाता की अनुमत अधिकतम सीमा तक उधार लेना शायद ही कभी आराम से निभाने लायक होता है। एक उपयोगी अभ्यास यह है कि पहले वह मासिक भुगतान चुनें जिसमें आप ख़ुश हों, फिर इस कैलकुलेटर से पीछे की ओर एक होम प्राइस तक पहुँचें।
15-साल बनाम 30-साल: असली अदला-बदली
छोटी अवधि केवल "बेहतर" नहीं है — यह एक अलग सौदा है। एक 15-साल का मॉर्गेज आमतौर पर कम ब्याज दर रखता है और, चूँकि आप आधे समय में चुका देते हैं, नाटकीय रूप से कम कुल ब्याज लेता है — अक्सर 30-साल के ऋण की लागत के आधे से भी कम। इसकी क़ीमत है काफ़ी ऊँचा मासिक भुगतान। एक 30-साल की अवधि मासिक भुगतान को कम रखती है और नकदी-प्रवाह मुक्त करती है, जिसे कुछ उधारकर्ता संभावित रूप से ऊँचे रिटर्न के लिए कहीं और निवेश करते हैं, समय के साथ कहीं ज़्यादा ब्याज की क़ीमत पर। एक बीच का रास्ता भी है: कम अनिवार्य भुगतान के लिए 30-साल का ऋण लें पर अच्छे महीनों में स्वेच्छा से मूलधन पर अतिरिक्त चुकाएँ — छोटी अवधि की अधिकांश ब्याज-बचत पाते हुए भी कम दायित्व का लचीलापन बनाए रखें। अपने ख़ुद के आँकड़ों के लिए संख्याएँ ठीक कैसे तुलना करती हैं, यह देखने के लिए ऊपर की संदर्भ तालिका और अमॉर्टाइज़ेशन शेड्यूल का उपयोग करें।
अतिरिक्त भुगतान और रीफ़ाइनेंसिंग
फ़्रंट-लोडेड ब्याज के कारण, अतिरिक्त मूलधन भुगतान उल्लेखनीय रूप से शक्तिशाली होते हैं: साल में सिर्फ़ एक अतिरिक्त भुगतान भी 30-साल के ऋण से कई साल घटा सकता है और ब्याज में हज़ारों बचा सकता है, और आप जितनी जल्दी शुरू करें, उतना ज़्यादा बचाते हैं। हमेशा पुष्टि करें कि अतिरिक्त राशि मूलधन पर लागू हो, न कि प्रीपेड ब्याज के रूप में रखी जाए। रीफ़ाइनेंसिंग — अपने ऋण को कम दर पर एक नए ऋण से बदलना — भी पैसा बचा सकती है, पर इसकी अपनी क्लोज़िंग लागतें होती हैं, इसलिए वही ब्रेक-ईवन तर्क लागू होता है: यह देखने के लिए कि आगे आने में कितने महीने लगेंगे, रीफ़ाइनेंस लागत को मासिक बचत से भाग दें, और उसे इससे तौलें कि आप कितने समय तक रुकने की सोच रहे हैं। किसी भी "अगर मैं इसे तेज़ी से चुका दूँ तो क्या" परिदृश्य को अपनाने से पहले मॉडल करने के लिए अमॉर्टाइज़ेशन दृश्य एक अच्छा तरीक़ा है।
एस्क्रो खाते: टैक्स और बीमा का भुगतान कैसे होता है
अधिकांश ऋणदाता आपके मासिक भुगतान के साथ प्रॉपर्टी टैक्स और घर-मालिक बीमा भी इकट्ठा करते हैं और उन्हें एक एस्क्रो (या इम्पाउंड) खाते में रखते हैं, बिल आने पर आपकी ओर से टैक्स प्राधिकरण और बीमाकर्ता को भुगतान करते हैं। इससे दो बड़ी वार्षिक लागतें संभालने-योग्य मासिक राशियों में फैल जाती हैं और ऋणदाता की रक्षा होती है, क्योंकि उनकी संपार्श्विक (कोलैटरल) पर टैक्स और बीमा हमेशा चुका दिए जाते हैं। पेच यह है कि फ़िक्स्ड-रेट ऋण पर भी आपका कुल भुगतान साल-दर-साल बदल सकता है: यदि प्रॉपर्टी टैक्स बढ़ें या आपका बीमा प्रीमियम बढ़े, तो ऋणदाता फिर से गणना करता है ("री-एस्क्रो") और आपका मासिक भुगतान बढ़ जाता है, भले ही इस कैलकुलेटर में दिखने वाला मूलधन-और-ब्याज हिस्सा स्थिर रहे।
डाउन पेमेंट सिर्फ़ PMI टालने से ज़्यादा करता है
एक बड़ा डाउन पेमेंट एक साथ कई तरह से मदद करता है। यह ऋण को छोटा करता है, जिससे मासिक भुगतान और कुल ब्याज दोनों घटते हैं; 20% पर पहुँचते ही यह PMI हटा देता है; अक्सर थोड़ी बेहतर ब्याज दर दिलाता है, क्योंकि ऋणदाता कम जोखिम ले रहा होता है; और यह आपको तुरंत इक्विटी देता है, जो घर के मूल्य गिरने पर एक कुशन (सुरक्षा) है। पर यह कोई स्पष्ट "जितना ज़्यादा उतना बेहतर" फ़ैसला नहीं है। डाउन पेमेंट में नक़दी बाँध देने का मतलब है कि वह आपातकालीन फ़ंड, ऊँचे-रिटर्न वाले निवेशों, या बस घर में जाने की लागतों के लिए उपलब्ध नहीं। कई ख़रीदार सिर्फ़ इतना डाउन देते हैं कि 20% PMI सीमा पार हो जाए और बाक़ी नक़दी तरल (liquid) रखते हैं। यह देखने के लिए कि डाउन पेमेंट का हर अतिरिक्त डॉलर मासिक आँकड़े और आजीवन ब्याज को ठीक कैसे बदलता है, इस कैलकुलेटर का उपयोग करें।
प्री-क्वालिफ़िकेशन बनाम प्री-अप्रूवल
घर ढूँढने से पहले, ऋणदाता दो तरह के शुरुआती आकलन देते हैं, और अंतर मायने रखता है। एक प्री-क्वालिफ़िकेशन आपकी बताई गई आय और ऋण संबंधी संख्याओं पर आधारित एक तेज़, अनौपचारिक अनुमान है — मोटा बजट तय करने के लिए उपयोगी, पर सत्यापित नहीं। एक प्री-अप्रूवल एक मज़बूत प्रतिबद्धता है: ऋणदाता वास्तव में आपके क्रेडिट और दस्तावेज़ों की जाँच करता है और एक निश्चित राशि तक उधार देने का सशर्त प्रस्ताव जारी करता है, जिसे विक्रेता कहीं ज़्यादा गंभीरता से लेते हैं। आपके पास जो भी हो, ऋणदाता जो आँकड़ा बताता है वह एक अधिकतम है, कोई सिफ़ारिश नहीं। पहले वह मासिक भुगतान तय करना जिसमें आप आराम से रह सकें — फिर इस कैलकुलेटर से किसी क़ीमत तक पीछे की ओर काम करना — अपना असली बजट तय करने का ज़्यादा सेहतमंद तरीक़ा है।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
मासिक मॉर्गेज भुगतान की गणना कैसे होती है?
एक मॉर्गेज रिड्यूसिंग-बैलेंस (घटते-शेष) सूत्र का उपयोग करता है: मासिक भुगतान = P × r × (1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ − 1), जहाँ P ऋण राशि है (होम प्राइस माइनस डाउन पेमेंट), r मासिक ब्याज दर है (वार्षिक दर ÷ 12 ÷ 100), और n मासिक भुगतानों की संख्या है (अवधि साल में × 12)। इससे एक निश्चित भुगतान मिलता है जो हर महीने ब्याज और मूलधन दोनों को कवर करता है, जिसमें समय के साथ ब्याज का हिस्सा घटता जाता है और मूलधन का हिस्सा बढ़ता जाता है।
$300,000 के मॉर्गेज पर 7% ब्याज से 30 साल की मासिक क़िस्त कितनी होगी?
$300,000 के ऋण पर 7% वार्षिक ब्याज से 30 साल (360 भुगतान) के लिए: मासिक दर r = 7/12/100 = 0.005833। मासिक भुगतान ≈ $1,996। 30 सालों में कुल भुगतान ≈ $718,560। कुल ब्याज ≈ $418,560। आप इसे ऊपर दिए कैलकुलेटर से जाँच सकते हैं या संदर्भ तालिका की किसी भी सेल पर क्लिक कर सकते हैं।
क्या बड़ा डाउन पेमेंट मेरा मासिक भुगतान घटाता है?
हाँ। बड़ा डाउन पेमेंट ऋण के मूलधन को घटाता है, जो सीधे आपके मासिक भुगतान और आपके द्वारा चुकाए जाने वाले कुल ब्याज को कम करता है। इसके अलावा, 20% या उससे ज़्यादा का डाउन पेमेंट आमतौर पर प्राइवेट मॉर्गेज इंश्योरेंस (PMI) को हटा देता है, जिससे प्रति वर्ष ऋण राशि का 0.5–1.5% बचता है। यह कैलकुलेटर ब्रेकडाउन बार में डाउन पेमेंट, मूलधन और ब्याज के अनुपात दिखाता है।
15-साल और 30-साल के मॉर्गेज में क्या अंतर है?
15-साल के मॉर्गेज का मासिक भुगतान ज़्यादा होता है पर कुल ब्याज नाटकीय रूप से कम। उदाहरण के लिए, $300,000 के ऋण पर 7% पर: 30-साल की अवधि में लगभग $419K ब्याज लगता है; 15-साल की अवधि में केवल लगभग $186K ब्याज — यानी $233K की बचत — पर मासिक भुगतान लगभग $580 ज़्यादा होता है। दरों और अवधियों में तुलना करने के लिए नीचे दी संदर्भ तालिका का उपयोग करें।
क्या यह कैलकुलेटर प्रॉपर्टी टैक्स और बीमा (PITI) शामिल करता है?
यह कैलकुलेटर आपके मॉर्गेज भुगतान का मूलधन और ब्याज (P&I) हिस्सा निकालता है — वह हिस्सा जो आपके ऋणदाता को जाता है। इसमें प्रॉपर्टी टैक्स, घर-मालिक बीमा, या PMI शामिल नहीं है, जो स्थान और ऋण के अनुसार बदलते हैं। आपकी कुल मासिक आवास लागत (PITI) यहाँ दिखाए गए आँकड़े से ज़्यादा होगी।
अमॉर्टाइज़ेशन (परिशोधन) शेड्यूल क्या है?
एक अमॉर्टाइज़ेशन शेड्यूल दिखाता है कि ऋण की पूरी अवधि में हर मासिक भुगतान ब्याज और मूलधन के बीच कैसे बँटता है। शुरुआती भुगतानों में अधिकांश पैसा ब्याज में जाता है। समय के साथ, जैसे-जैसे मूलधन का शेष घटता है, हर भुगतान का ज़्यादा हिस्सा ऋण को घटाता है। पूरा साल-दर-साल और महीने-दर-महीने विवरण कैलकुलेटर के नीचे "अमॉर्टाइज़ेशन (परिशोधन) शेड्यूल देखें" सेक्शन में उपलब्ध है।